2017房地产估价师《理论与实务》练习题及答案
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1.房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有( )的特性。
A.独一无二和供给有限
B.独一无二和价值最大
C.流动性差和价值最大
D.不可移动和用途多样
2.在英国和其他英联邦国家,法院一般( )来判断房地产评估价值的误差范围。
A.使用估价对象房地产的实际成交价格
B.使用政府公布的房地产交易指导价格
C.使用近一年内房地产的平均成交价格
D.依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值
3.某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造,该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2,并且一直没有变动;2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2,房地产市场交易价格为6000元/m2;重新规划后,开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2;则最合理的拆迁补偿价格应以( )元/m2为基础进行修正。
A.4000
B.5000
C.6000
D.9000
4.假设某类住宅的价格从3000元/m2下降到2800元/m2,其需求量从900套上升到1000套,则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为( )。
A.-1.33
B.-0.66
C.0.66
D.1.53
5.在估价中选取4个可比实例,甲成交价格4800/m2,建筑面积100m2,首次付清24万元,其余半年后支付16万元,一年后支付8万元;乙成交价格5000元/m2,建筑面积120m2,首次支付24万元,半年后付清余款36万元;丙成交价格4700元/m2,建筑面积90m2,成交时一次付清;丁成交价格4760元/m2,建筑面积110m2,成交时支付20万元,一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10%,那么这4个可比实例实际单价的高低排序为( )。
A.甲乙丙丁
B.乙丁甲丙
C.乙丙甲丁
D.丙乙丁甲
6.某宗地面积为5000m2,现状容积率为0.8,土地市场价值为4000元/m2,拟进行改造。批准的规划容积率为5.0,楼面地价为1500元/m2,则理论上应补交地价( )元/m2。
A. 1250
B.1750
C.2050
D.2150
7.房地产估价中,遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在( )的立场上,评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。
A.委托人
B.估价报告预期使用者
C.管理部门
D.中立
8.回顾性房地产估价,其股价对象状况和房地产市场状况常见的关系是( )。
A.估价对象状况为过去,房地产市场状况为现在
B.估价对象状况为现在,房地产市场状况为现在
C.估价对象状况为过去,房地产市场状况为过去
D.估价对象状况为现在,房地产市场状况为过去
9.在市场法选择可比实例的过程中,可比实例的规模应与估价对象的规模相当。选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的( )范围之内。
A.0.5~2.0
B.1.5~2.0
C.0.5~1.5
D.1.0~1.5
10.承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同,该套住宅面积为200/m2,租赁期限为8年,年租金固定不变为480元/m2.现市场上类似住宅的年租金为600元/m2.若折现率为8%,则承租人甲当前的权益价值为( )万元。
A.6.19
B.6.42
C.7.20
D.9.58
11.某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的'税费为正常成交价的7%,应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。在某宗房地产交易中,买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2。买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付,并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格,则调整后买方应付给卖方( )元/m2。
A.2020.80
B.2214.29
C.2336.45
D.2447.37
12.某套住宅建筑面积为100m2,套内建筑面积为92m2,使用面积为80m2,每平方米使用面积的价格为3000元,则住宅每平方米建筑面积的建筑价格为( )元。
A.2400
B.2580
C.2607
D.2760
13.评估某宗房地产2005年9月末的价格,选取的可比实例成交价格为3000元/m2,成交日期为2005年1月末,该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%,2.5%,0.5%,-1.5%,-2.5%,-1.0%,1.5%,-1.5%,0%。则该可比实例在2005年9月末的价格为( )元/m2。
A.2938
B.2982
C. 3329
D. 3379
14.在某宗房地产估价中,三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2,6700元/m2和6300元/m2,根据可比性综合评估得到的三个可,比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2.如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价,则前者与后者的差值是( )元/m2。
A.-100
B.-50
C.50
D.100
15.下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是( )。
A.交通拥挤
B.建筑技术减少
C.城市规划改变
D.自然环境恶化
1.B 2.D 3.C 4.D 5.C 6.B 7.D 8.C 9.A 10.A
11.B 12.A 13.A 14.B 15.B
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