2016房地产估价师案例分析试题
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李某有一处房产,其《房屋所有权证》记载的建筑面积300m2,用途为住宅,土地为出让使用权,土地使用期限至2060年9月30日。李某于 2005年2月将该房屋改为商店并经营,于2006年6月以3000元/m2的价格将其卖给张某。由于融资的需要,张某于2006年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的抵押价值,估价结果为2300元/m2。
请问:
1.张某认为该估价结果偏低,你认为应如何解释该估价结果的合理性?
2.2007年9月该房层被列入拆迁范围,房屋拆迁许可证颁发日为2007年9月 30日,乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价,估价结果为2800元/m2。张某认为该估价结果偏低,因2007年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为 4000元/m2。你认为应如何解释该估价结果的合量性?
答案:
1.(1)评估的依据为其合法用途,即住宅,而转让目的`为商业用途,故评估结果低于转让价格。
(2)从评估目的来看,抵押价值评估需要采取谨慎原则,评估结果较为保守。
(3)估价时点的市场情况可能发生了变化。
(4)评估的是公开市场价值,与实际成交价格可能一致。
2.(1)估价时点不同,房地产价格可能发生了变化。
(2)最终拆迁补偿标准由拆迁入和被拆迁入协商确定,与评估结果可能存在差异。
(3)住宅和商铺的补偿价格不同。
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