2017房地产估价师考试通过秘籍
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房地产估价师资格证是非常难考的一个考试之一,在考前掌握好通关的秘籍很重要。下面本站小编为大家整理的房地产估价师考试通过秘籍,希望大家喜欢。
房地产估价师考试通过秘籍一、方法
学习要注意方法,要注意知识的系统性和关联性,在大脑中形成一个知识体系,这样思路才能清晰,而且要注意总结,一些共性问题、易混淆问题要随时做好汇总记录, 举一反三,节约时间,提高效率。
二、时间
企业考试是长期的攻坚战,要想通过考试,需要合理安排学习时间,依靠没有规划的时间战或者短暂的突击战,是很难取得成功的。合理安排学习时间,可以把学习分成几个阶段,根据阶段特征再划分期限,是比较明智的做法。
1、基础复习阶段:依据大纲,围绕教材,全面剖析知识点,巩固基础,熟练掌握专业基础知识;
2、教材总结阶段:根据考试特点分析教材的知识层次,提炼知识点,剔除考试的非重点内容,使教材由厚变薄,全面提升对教材的掌控能力;
3、习题强化阶段:精选习题,提升解题能力;法律 教育 网编辑整理
4、考前冲刺阶段:依据大纲,紧扣教材,突出重点、难点、考点,通过历年考题的研究,提升应试能力;
5、全真模拟阶段:模拟全真考场环境,提高临场发挥能力。
三、坚持
拼的不是智商、基础和兴趣,而是毅力和耐力,学习方法、学习技巧有很多,但是能否坚持到底才是决定是否通过的关键。所以考生朋友们,在注会学习的过程中,一定要明确目标,不能半途而废,在感到疲惫迷茫的时候,建议考生朋友们看看前辈的学习心得和成功经验分享,从中汲取力量,继续前进!
房地产估价师考试复习资料一、报酬率的实质,投资回收是指所投入的资本的回收,即保本;投资回报是指所投入的资本全部回收之后所获得的额外资金,即报酬。投资回报中是不包含投资回收的,报酬率为投资回报与所投入的资本的比率。即:报酬率=投资回报/所投入的资本。从全社会来看,报酬率与投资风险正相关,风险大的投资,其报酬率也高,反之则低。认识到了报酬率与投资风险的关系,实际上就在观念上把握住了求取报酬率的方法,即所应选用的报酬率,应等同于与获取估价对象产生的净收益具有同等风险投资的报酬率。在不同地区、不同时期、不同用途或不同类型的房地产,同一类型的房地产的不同权益、()不同收益类型,由于风险不同,所以其报酬率也不相同,因此在估价中并不存在一个统一不变的报酬率。
二、报酬率的求取方法。
1、累加法是将报酬率视为包含无风险报酬率和风险补偿率两大部分,然后分别求出每一部分,再将它们相加、累加法的一个基本公式为:
报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿一投资带来的优惠
无风险报酬率一般是选取国债利率或银行存款利率。无风险报酬率和具有风险性房地产的报酬率,一般是名义报酬率,即已经包含了通货膨胀的影响。
2、市场提取法,市场提取法是搜集同一市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料,选用相应的报酬资本化法公式,反求出报酬率。(1)在V=A/Y的情况下,是通过Y=A/V来求取Y,(2)在V=A/Y*[1-1/(1+Y)n]时,通过A/Y*[1-1/(1+Y)n]-V=0来求取Y,不过要用试错法和线性内插法。市场提取法求取的报酬率是人们头脑中过去而非未来的风险判断,它可能不是估价对象未来各项收益风险的可靠指针。
3、投资报酬率排序插入法,报酬率是典型投资者在房地产投资中所要求的报酬率。具有同等风险的任何投资的报酬率应该是相似的,所以,可通过同等风险投资的报酬率来求取估价对象的报酬率。报酬率排序插入法的操作步骤和内容如下:(1)调查、(环球网校房地产估价师频道为您整理)搜集估价对象所在地区的房地产投资、相关投资及其报酬率和风险程度的资料,如各种类型的银行存款的利率、政府债券的利率、公司债券的利率、股票的报酬率及其他投资的报酬率等。(2)将所搜集的不同类型投资的报酬率按从低到高的顺序排列,制成图表。(3)将估价对象与这些类型投资的风险程度进行分析比较,考虑管理的难易、投资的流动性以及作为资产的安全性等,判断出同等风险的投资,确定估价对象风险程度应落的位置。(4)根据估价对象风险程度所落的位置,在图表上找出对应的报酬率,从而就确定出了所要求取的报酬率。确定报酬率时都含有主观性。
房地产估价师考试复习讲义㈠宏观因素分析
要就影响整个房地产市场的宏观因素进行分析。投资者要考虑国家和地方的'经济特性,以确定区域整体经济形势是处在上升阶段还是处在衰退阶段。要收集和分析的数据包括:国家和地方的国民生产总值及其增长速度、人均国内生产总值、人口规模与结构、居民收入、就业状况、社会政治稳定性、政府法规政策完善程度和连续性程度、产业结构、三资企业数量及结构、国内外投资的规模与比例、各行业投资收益率、通货膨胀率和国家金融政策等。
还要分析研究其所选择的特定开发地区的城市发展与建设情况。例如某城市的对内对外交通设施情况,市政基础设施完善程度及供给能力,劳动力、原材料市场状况,人口政策,地方政府产业发展政策等。
还必须对项目所在地域的情况进行分析,包括经济结构、人口及就业状况、家庭结构、子女就学条件、地域内的重点开发区域、地方政府和其他有关机构对拟开发项目的态度等。
㈡ 市场供求分析
房地产市场状况分析一般要从以下几个方面进行:
1.供给分析
1)调查房地产当前的存量、过去的走势和未来可能的供给。具体内容包括:相关房地产类型的存量、在建数量、计划开工数量、已获规划许可数量、改变用途数量和拆除量等;短期新增供给数量的估计。
2)分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划。
3)分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况,分析未来相关市场区域内供求之间的数量差异。
2.需求分析
1)需求预测。详细分析项目所在市场区域内就业、人口、家庭规模与结构、 家庭收入等,预测对拟开发房地产类型的市场需求。包括:就业分析, 人口和家庭分析,收入分析。
2)分析规划和建设中的主要房地产开发项目。规划中的项目需分析其用途、 投资者、所在区县名称、位置、占地面积、容积率、建筑面积和项目当前状态等;正在开发建设中的房地产项目需分析其用途、项目名称、位置、预计完工日期、建筑面积、售价和开发商名称等。
3)吸纳率分析。就每一个相关的细分市场进行需求预测,以估计市场吸纳的价格和质量。包括:市场吸纳和空置的现状与趋势,预估市场吸纳计划或相应时间周期内的需求。
4)市场购买者的产品功能需求。包括:购买者的职业、年龄、受教育程度、现居住或工作地点的区位分布,投资购买和使用购买的比例。
3.竞争分析
1)列出与竞争有关项目的功能和特点。包括:描述已建成或在建中的竞争性项目(价格、数量、建造年代、空置、竞争特点),描述计划建设中的竞争性项目,对竞争性项目进行评价。
2)市场细分,明确拟建项目的目标使用者。包括:目标使用者的状态(年龄、性别、职业、收入)、行为(生活方式、预期、消费模式)、地理分布(需求的区位分布及流动性),每一细分市场下使用者的愿望和需要,按各细分市场结果,分析对竞争项目功能和特点的需求状况,指出拟建项目应具备的特色。
4.市场占有率分析
1)基于竞争分析的结果,按各细分市场,估算市场供给总吸纳量和吸纳速度和拟开发项目的市场份额,明确拟开发项目吸引顾客或使用者的竞争优势。包括:估计项目的市场占有率,在充分考虑拟开发项目优势的条件下进一步确认其市场占有率,简述主要的市场特征;估算项目吸纳量,项目吸纳量等于市场供求缺口(未满足需求量)和拟开发项目市场占有率的乘积。
2)市场占有率分析结果,要求计算出项目的市场占有率、拟建项目销售或出租进度、价格和销售期,并提出有利于增加市场占有率的建议。
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